 |
Comment doit-on déterminer la valeur des biens immobiliers dans les cas de donation ou de succession ?
|
Vous avez recueilli des biens immobiliers dans une succession ou à l'occasion d'une donation et vous vous posez la question de savoir quelle valeur doit être déclarée à ce titre pour le calcul des droits.
Les droits de mutation sont calculés sur des "valeurs" ; en matière de droits de succession ou de donation, la valeur à déclarer pour chaque bien immobilier doit correspondre à sa "valeur vénale réelle" estimée au jour de la transmission, c'est-à-dire, selon les cas à la date du décès ou de l'acte de donation.
Attention : au cas où la valeur déclarée serait inférieure à cette "valeur vénale réelle", l'administration pourrait procéder à un redressement pour insuffisance d'évaluation et exiger le paiement d'un complément de droits.
Néanmoins, si dans les deux ans qui ont précédé ou suivi cette même date, le bien a fait l'objet d'une
adjudication (vente aux enchères), le prix de cette vente est une base légale d'évaluation qui sera donc obligatoirement retenue pour le calcul des droits.
Qu'est ce que la "valeur vénale réelle" d'un bien ? La jurisprudence en a précisé la définition de la manière suivante : la "valeur vénale" d'un bien est constituée par "le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble avant la mutation".
La
valeur vénale correspond donc au prix auquel le bien pourrait être normalement vendu sur le marché immobilier à la date du décès (pour les droits de succession) ou à la date de la donation (pour les droits de donation) compte tenu :
-
des caractéristiques "physiques" (consistance, éléments d'équipements, état d'entretien ...)
-
et "juridiques" (existence d'un contrat de location portant sur l'immeuble...) du bien à évaluer.
Doit-on tenir compte du fait que le bien, sans être donné en location, constituait la résidence principale du défunt ou du donateur et pratiquer à partir de la valeur estimée libre de toute occupation un abattement pour tenir compte de cette situation ? Les dispositions de la loi de finances pour 1999 viennent d'apporter les précisions suivantes :
-
Dans le principe, pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur "libre de toute occupation", la réponse est donc négative.
-
Toutefois, en cas de succession, il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour de son décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.
A noter : ces dispositions ne concernent que les droits de succession et ne sont pas transposables en cas de donation.
| |
|
